A partir del 1 de enero de 1.995 entra en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos que es la Ley 29/1.994 de 24 de Noviembre, publicada en el B.O.E del 25 de Noviembre de 1.994. Esta ley regula los arrendamientos que se realicen a partir de esa fecha, y a través de sus disposiciones transitorias se establecen una serie de reglas importantísimas aplicables a contratos celebrados con anterioridad a dicha fecha.

Nos encontramos ante una situación enormemente compleja en la que es fundamental la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento para determinar la normativa aplicable.

Para la constitución del arrendamiento es fundamental el realizar un contrato de arrendamiento, para que quede constancia escrita de los acuerdos llegados entre las partes contratantes.

No es necesario la constitución del arrendamiento en escritura pública, salvo que se quiera inscribir en el Registro de la Propiedad.

El objeto de esta exposición van a ser los contratos que se celebren en la actualidad (a partir del 1 de Enero de 1.995).

En INMOBILIARIA MASEGOSA les podemos asesorar y aconsejar sobre cualquier arrendamiento anterior o posterior a la entrada en vigor de esa Ley.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 29/1.994 de 24 de Noviembre distingue dos tipos de arrendamientos.

1º.- Arrendamiento de Viviendas.
2º.- Arrendamiento para uso distinto del de Vivienda.

Es al apartado que más regula la nueva ley, ya que trata por un lado de compatibilizar la protección del arrendatario o inquilino en su aspiración de acceder a una vivienda digna y por otra de hacer el arrendamiento una opción económicamente rentable y segura para los propietarios de viviendas o arrendadores. Se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Por lo tanto lo fundamental es el destino que se vaya a dar al inmueble que se arrienda y que debe de quedar perfectamente claro en el contrato.

Los aspectos más importantes de la Ley son:

A.- Duración del contrato. En principio la Ley permite que las partes fijen libremente el plazo del arrendamiento, pero al mismo tiempo establece que la duración mínima debe de ser de cinco años.
Si la duración que se pacta es inferior a cinco años, una vez transcurrido el plazo pactado el arrendamiento se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima de cinco años. Las prorrogas son obligatorias para el arrendador y voluntarias para el arrendatario, de tal forma que el contrato quedará extinguido si el arrendatario manifiesta al arrendador con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prorrogas su voluntad de no renovarlo.
La única excepción a que la duración sea inferior a los cinco años previstos, es que expresamente se deje reflejado en el contrato, la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años.

B.- La renta será la que libremente pacten las partes y salvo pacto en contrario la obligación de pago será mensual dentro de los siete primeros días de cada mes. Es conveniente que se fije el lugar de pago.

C.- Actualización de la renta. Durante los primeros cinco años obligatoriamente será anualmente con referencia al Indice General Nacional del sistema de Indices de Precios de Consumo.

D.- Cesión y Subarriendo. Sólo se admite la cesión del contrato (es decir que el arrendatario trasmita a otro su condición de tal) y el subarriendo parcial (en el cual el arrendatario sigue siéndolo y es él el que paga la renta, pero a su vez alquila una o varias habitaciones a otras personas a cambio de una renta)
El arrendador debe de prestar expresamente su consentimiento a esta cesión o subarriendo.

E.- Gastos. Se deben de pactar en el contrato quien se hará cargo de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o sus accesorios.
Es requisito indispensable que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato el incremento anual queda limitado en que no podrá ser superior al doble del porcentaje en que pueda aumentarse la renta.

F.- Obras, reformas y reparaciones. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
El arrendatario está obligado a hacer a su cargo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

G.- Fianza. Es obligatorio a la hora de la celebración del contrato entregar el importe de una mensualidad en concepto de fianza, la cual deberá de ser entregada en metálico
La ley prevé que las Comunidades Autónomas establezcan la obligación que los arrendadores depositen el importe de las fianzas a disposición de la Administración Autonómica o ente público que designe. El no depositar la fianza en el Organismo correspondiente serán considerado como una infracción y será sancionada correspondientemente.

Como pueden comprobar la problemática de los arrendamientos es muy compleja y aquí solo hemos expuesto lo más esencial, en INMOBILIARIA MASEGOSA estamos a la espera de sus consultas para entender toda la problemática surgida a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley, tales como:

· Situación de los contratos con anterioridad a la publicación de la Ley.
· Situación de los contratos realizados después del Real Decreto-Ley 2/1.985 de 30 de Abril "Decreto Boyer.
· Situación de los contratos realizados antes del Real Decreto antes mencionado.
· Disposiciones Transitorias de la nueva Ley.
· Derechos de los familiares en el arrendamiento.
· Derecho de adquisición preferente del arrendatario.
· Resolución de contrato por falta de pago.
· Etc, Etc.


Son muchas las situaciones que se pueden presentar, por ello nos tiene a su entera disposición.

Como su propio nombre indica es cualquier otro arrendamiento que no tenga por finalidad la de satisfacer la necesidad permanente del arrendatario. Estos arrendamientos pueden ser de: 1º.- Locales comerciales, naves industriales, etc. 2º.- Arrendamientos por temporada. Como norma general diremos que el régimen normativo aplicable es la voluntad de las partes, bien sea por pactarse un aspecto determinado de la relación en forma distinta a la prevista por la Ley, bien porque excluya de forma expresa la aplicación de alguno o algunos de los preceptos de la Ley.

En defecto de acuerdo expreso sobre algún aspecto de la relación arrendaticia, se aplicarán las disposiciones contenidas en el Título III y por último ante el silencio del Titulo III sobre alguna cuestión el Código Civil.

En cualquier caso, el régimen de fianza y las disposiciones procesales son aplicables en todo caso con prevalencia sobre la libre voluntad de las partes.

La fianza. Es obligatorio a la hora de la celebración del contrato entregar el importe de dos mensualidades en concepto de fianza, la cual deberá de ser entregada en metálico.

En cuanto a los arrendamientos por temporada serán aquellos cuya duración es inferior a un año y que el tiempo del arrendamiento está limitado a el espacio de una temporada, como por ejemplo la temporada de verano.

Ante la gran complejidad que suponen estos tipos de arrendamientos en INMOBILIARIA MASEGOSA nos tiene siempre a su disposición.