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 Organos Gestores de la Comunidad |
Juntas de Propietarios |
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| Adopción de Acuerdos en las Juntas de Propietarios |
Notificación y Documentación de los Acuerdos |
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| Procedimiento Judicial contra los Morosos |
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| · Presidente: Que será nombrado entre los propietarios. · La duración del mandato será de un año, salvo que los estatutos de la comunidad prevean un tiempo inferior o superior. · El presidente representara a la Comunidad en todos los asuntos que le afecten. · El presidente está legitimado activamente para entablar acciones de cualquier género en representación de la comunidad y otorgar poderes para pleitos si fuera preciso. · Otras funciones del presidente son: - Requerimiento al propietarios que realiza actividades molestas para que cesen las mismas, con el aviso de iniciar la acción jurídican correspondiente. - Otorgar el visto bueno a la certificación de deudas con la comunidad expedida por el secretario a solicitud de cualquier propietario a efectos de la transmisión de su inmueble y para el ejercicio de la acción judicial de reclamación de deudas. - Otorgar el visto bueno a los avisos colocados en el tablón de anuncios de la comunidad. - Recibir las solicitudes de los propietarios para incluir asuntos de su interés en el orden del día de la Junta. - Otorgar el visto bueno a las actas de las reuniones de la Junta de Propietarios que serán cerradas con su firman y la de quien actúe de secretario de la comunidad. · Vicepresidente: Igualmente será nombrado entre los propietarios y principalmente su función será la de sustituir al Presidente cuando esté ausente. · Secretario: También debe de ser nombrado entre los propietarios. · Administrador: será una persona ajena a la comunidad y será una persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. · El cargo de Secretario y Administrador puede recaer en la misma persona. |
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| · La facultad
legal de convocar las Juntas de Propietarios la ostenta únicamente
el Presidente, que la ejerce según su propia iniciativa, o bien con
carácter obligatorio a requerimiento de una cuarta parte de los propietarios
o de aquellos que representen un 25% de las cuotas individuales de participación
en la comunidad. · Quien convoca la reunión tiene también la facultad legal de señalar los asuntos a tratar, sin que la propia comunidad una vez reunida tenga la facultad de modificarlo. · Existen dos tipos de convocatorias: - Ordinaria: Obligatoria una vez al año. - Extraordinaria: Cuando el presidente considere oportuno o cuando se de el caso señalado con anterioridad del 25% de los vecinos. · Las citaciones serán en dos convocatorias: - Primera: Debe de existir quórum de asistencia ( mayoría de personas y cuotas) - Segunda: La junta quedará válidamente constituida y podrá adoptar acuerdos cualquiera que sea el número y cuotas de participación de los propietarios asistentes. · La participación en las reuniones de comunidad podrá ser bien directamente de los propietarios de los inmuebles o por representante del propietario debidamente autorizado. · LOS VECINOS QUE MANTENGAN DEUDAS CON LA COMUNIDAD ANTES DE LA REUNION DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS, TENDRAN EXCLUIDO SU DERECHO A VOTO HASTA QUE NO SALDEN TODA DEUDA CON DICHA COMUNIDAD.No obstante dichos vecinos tienen derecho a participar en la reunión y a opinar sobre los asuntos a tratar. |
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| A.-) ACUERDOS ORDINARIOS
DE ADMINISTRACION. 1.- MAYORIA ABSOLUTA, sobre el total de propietarios en primera convocatoria. 2.- MAYORIA SIMPLE O RELATIVA, en segunda convocatoria. · LOS VECINOS QUE MANTENGAN DEUDAS CON LA COMUNIDAD ANTES DE LA REUNION DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS, TENDRAN EXCLUIDO SU DERECHO A VOTO HASTA QUE NO SALDEN TODA DEUDA CON DICHA COMUNIDAD. B.-) ACUERDOS DE MODIFACIONES DE ELEMENTOS COMUNES. · La regla general para la adopción de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la comunidad será la UNANIMIDAD. · Se requiere igualmente la UNANIMIDAD de los propietarios para la adopción de los acuerdos de la Junta que tengan por objeto: - La alteración de la descripción del inmueble, de los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente y de los servicios o instalaciones comunes. - La alteración de las cuotas de participación. - La construcción de nuevas plantas y la alteración de la estructura o fábrica del edificio o cosas comunes. - Disposiciones estatutarias relativas al uso y destino del edificio y de sus instalaciones o servicios así como las referentes a su régimen de administración. · EXCEPCIONES A LA REGLA DE LA UNANIMIDAD. - El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del titulo constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez, representes las tres quintas partes de la cuota de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vea, represente las tres quintas partes de las cuotas de participación así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere. - La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalias, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. · Los votos de los vecinos ausentes, para estos casos, se computaran como votos favorables, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiestan su discrepancia por comunicación a quién ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción · LOS ACUERDOS ADOPTADOS VINCULAN FINANCIERAMENTE A TODOS LOS PROPIETARIOS, DISIDENTES O NO DEL ACUERDO. · LOS VECINOS QUE MANTENGAN DEUDAS CON LA COMUNIDAD ANTES DE LA REUNION DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS, TENDRAN EXCLUIDO SU DERECHO A VOTO HASTA QUE NO SALDEN TODA DEUDA CON DICHA COMUNIDAD. |
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| · LOS ACUERDOS
DE LA JUNTA OBLIGAN A TODOS LOS PROPIETARIOS DESDE SU ADOPCION SIN QUE PUEDA
OPONERSE A SU CUMPLIMIENTO EL SOLO HECHO D ESISENTIR DE LOS MISMOS O HABER
CUESTIONADO JUDICIALMENTE SU VALIDEZ. · La plena eficacia de los acuerdos de la Junta se someten a dos requisitos generales: - La comunicación de los acuerdos adoptados a los propietarios. - El cierre del acta en el que se encuentran recogidos.· La eficacia del acta no precisa de aprobación posterior de la Junta de Propietarios, por lo que el cierre tiene lugar simplemente con la firma del secretario y presidente. · Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general en los siguientes supuestos: - Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad - Cuando sean gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. - Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. |
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| · LA OBLIGACION
DE PAGO DE LAS CUOTAS DE COMUNIDAD TANTO ORDINARIAS COMO EXTRAORDINARIAS DEBERAN
CUMPLIRSE POR EL PROIETARIO DE LA VIVIENDA O LOCAL EN EL TIEMPO Y FORMA DETERMINADOS
POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS. · En caso contrario el Presidente o el Administrador, si así lo acordase la Junta de Propietarios podrá exigirlo judicialmente a través del procedimiento establecido. · Dicho proceso se desarrollara de la siguiente forma: - El presidente certificara el importe de la deuda existente. - Se presentara la demanda y admitida a trámite, el juez requerirá al demandado para que en el plazo de VEINTE DIAS pague, o alegue ante el tribunal la negativa al pago de la deuda. - Si el demandado no compareciese en el tribunal o no se opusiere a la demanda, el juez dictará auto en el que despachara ejecución por la cantidad adeudada más los intereses y costas previstos y por los gastos previos extrajudiciales de las notificaciones de la liquidación de la deuda cuando se haya utilizado la vía notarial. - Si el deudor se opusiese alegando razones para negarse al pago, de todo o parte de la deuda, el juez seguirá la tramitación del juicio verbal. No obstante, la comunidad podrá pedir el EMBARGO preventivo de bienes del deudor para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. - Las costas del procedimiento las pagará la parte que pierda la demanda, incluyendo honorarios de abogados y de procurador. - Durante el proceso se acumularan las cuotas vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda. |
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